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购“商品房”须补交土地出让金?

萍乡东门小区部分业主盼土地证10余年难如愿 房管局:土地系划拨,办证费用由购房者承担

来源:江西法制网       签发日期:2019年12月17日 10:09
编辑:曾若晨       新闻热线:0791-86847195


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  十多年前购买的房屋,办证时才发现建设土地是划拨的,无法办理出让土地的产权证,这成了萍乡市一些业主心中的一根刺。当初的开发企业则表示,业主购买的实为萍乡市安居工程小区,在购房时所签订的商品房买卖合同上,土地使用权取得方式被省略填写,实际所购房屋是划拨土地建设项目,这样的房子和一般商品房 确实存在一些区别,需要业主们自行补交土地出让金,才能进行交易。

  如今,面对多出的这笔费用,业主到底该不该出?新法制报记者就此展开了调查。

  土地权属不明的“商品房”

广东11选5  11月6日,记者在萍乡市安源区东门小区见到了肖先生。肖先生一家是东门小区25栋一住户,这套120多平方米的住房是其2006年全款购买的,当时花了近20万元。

  小区位于萍乡市安源区萍水南路东侧,与萍水河相邻,小区共有25栋房屋,肖先生所居住的25栋是该小区最晚建设的一栋。

  据肖先生介绍,东门小区是萍乡市房地产经营总公司负责建设销售,他当时是通过萍乡市房地产经营总公司开设在小区旁的销售中心购买,签订了《商品房买卖合同》,但相关产权证件却迟迟办不下来。

  在肖先生出示的《商品房买卖合同》上,记者看到商品房的用途为住宅,为砖混结构7层建筑。买卖合同上的项目建设依据一栏中,建设土地的出让方式以及相应的土地使用权编号都未填写,显示为空白省略。

广东11选5  “就是合同上这块省略的地方,给我们办证埋下了隐患。”肖先生告诉记者,东门小区交房后,业主一直催促开发商办理相应的房产证明,直到2009年,办证的事情才提上日程。

广东11选5  肖先生已经拿到了属于自己的房屋所有权证,登记时间为2011年12月6日,产权来源为:2008年购买市房地产经营总公司商品房,而房屋所有权证中土地状况一栏,地号、土地使用权取得方式、土地使用年限一栏依旧是空白未填写。

广东11选5  《商品房买卖合同》和房屋所有权证上对于土地状况的不清晰,加重了肖先生的疑惑,在取得房屋所有权证后继续办理土地使用权证时,肖先生以及其他业主的遭遇让他们始料未及。

  土地性质为划拨?

广东11选5  在2015年3月1日全国施行不动产登记发放不动产权证之前,房屋需要办理的两证为《国有土地使用证》和《房屋所有权证》,两证齐全才算获得完整的权利。而东门小区的部分业主在收到所购房屋的《房屋所有权证》后,欲办理《国有土地使用证》时,却发现自己购置住房的土地使用权取得方式为划拨,要办理土地证得自己补交土地出让金。

广东11选5  整个东门小区约有住户1600户,王先生是2004年在东门小区购买的房屋,据他统计,像他和肖先生这样商品房买卖合同上土地使用权取得方式未标明的住户有200余户。

广东11选5  肖先生曾就此事咨询过萍乡市房地产经营总公司,得到的回复是,当时的商品房都是划拨土地的形式。对此他无法认同,“我2005年在萍乡市百货商城购买过一个商铺,合同上明明白白写的是出让土地”。

广东11选5  肖先生提供了一份2005年自己购买商铺签订的合同,同样是当时由萍乡市房产管理局和萍乡市工商行政管理局监制的2002版商品房买卖合同,与东门小区的合同不同的是 ,在2005年的合同上,项目建设依据一栏写明了出卖人以出让方式取得土地使用权,并且标有相应的土地使用权出让合同号。

广东11选5  房屋的建设土地是出让或是划拨,从肖先生和小区业主的实际体会来看大不相同。

  一直在萍乡本地开店的肖先生,曾因为资金问题,想通过抵押东门小区的住房在银行办理商业贷款,却被告知划拨土地的房屋所有权证不支持办理抵押贷款。肖先生告诉记者:“我们东门小区的房价与周边的正规出让土地的商品房也有明显差异,不仅卖不上价,出卖时还要多交土地出让金,可当初我们却是以差不多的价格买入的。”

  花费与出让土地商品房同样的价格,享受的待遇却大相径庭,这让东门小区的部分业主觉得花了“冤枉钱”。

  肖先生告诉记者:“像我家这样一百多平方米的房子,房地产经营总公司给我的说法是我要交两三万元的土地出让金。”

  安居工程多余房屋被出售

  在萍乡市房地产经营总公司,副总经理张周勇向记者展示了东门小区的立项批复。

广东11选5  这份1998年萍乡市计划委员会《关于同意东门小区安居工程立项的批复》显示,为解决1998年“4·22”特大冰雹灾害中受灾户的住房问题,按照国家第三批安居工程计划,同意萍乡市房地产经营总公司东门小区安居工程立项建设。小区占地4.25公顷,建设规模为82000平方米(拆除面积4000平方米),计划总投资6150万元,资金来源为自筹3600万元,申请银行贷款2550万元。

  “当时东门小区那一块,很多公房都因为冰雹灾害无法居住,为此启动建设东门小区安居工程,使用的土地是行政划拨,当时建设的房屋安置完拆迁户后,房子有多,就按低于市场均价的价格进行出售。”张周勇表示,安居工程出售房屋的价格一般要比市场均价低300元/平方米左右。

广东11选5  据张周勇介绍,当时东门小区项目的运作方式主要是政府指导,企业按照市场化运作,才会出现多余的房屋公开出售的情况,“企业按照建设成本做相应的市场化运营,这一点,政府部门是知情的,但不一定有成文的政策出台”。

  既然公司出售划拨土地建设的房屋,为何在公开销售之时没有向购房人公开说明呢?

  张周勇解释说:“1998年的时候没有特别细致的房屋销售规定,我们在公开销售的时候,工作人员对于土地使用权的概念相对薄弱,当时建设项目上都张贴了安居工程的公示,土地的使用方式都有说明的,并且很多人都知道是拆了公房再建的房子,购买人应该是心知肚明的。”

  对于东门小区商品房买卖合同上土地使用权取得方式省略空白的情况,张周勇告诉记者:“2002版的商品房买卖合同,是直到25栋销售时才开始使用,之前用的销售合同并没有项目建设依据这一栏,所以才会出现工作人员参照以往的合同样本,把这一栏全部省略的情况。”

  房管局:合同约定办证 费用由购房者承担

广东11选5  目前,东门小区的部分业主希望萍乡市房地产经营总公司能够补交土地出让金办理不动产登记,对此萍乡市房地产经营总公司并没有给出相应的解决办法。

  张周勇坦言:“如果业主有出售转让的要求,可以自行补交土地出让金,毕竟当初买房时也享受了相应的优惠。”

  萍乡市房管局经营管理科相关负责人告诉记者,像东门小区业主这样通过市场公开购买划拨土地房屋的情况并不少见,其中多为2000年前后政府、国有企业在划拨土地上兴建的集资房、福利房,因为这些建房项目主要是政府划拨土地,单位自筹资金的方式,项目建成后多余的房源一般会公开销售,价格比出让土地建设的商品房便宜些。“2006年,国家发文严格控制集资合作建房项目,像东门小区这样的房屋属于时代的产物,现在基本上不会出现,如果针对以往这些购买划拨土地房屋的业主,要让当地政府按照现在商品房一样办理出让的土地使用权证,难度很大。”

  11月26日,萍乡市房产管理局局长赖清在接受记者采访时表示:“因为涉及土地变性,办理土地证需要一系列部门的合作,需要时间处理。”

  记者从萍乡市不动产登记中心了解到,目前划拨土地的房屋可以有条件过户,但是需要通过政府部门的审批,转让前需要交纳土地使用权出让金,目前还没有接收到东门小区的办理材料。

  对此,北京京师律师事务所律师熊超认为,本案中如果房屋销售者故意隐瞒房屋土地性质,也没有按照划拨土地的价格进行销售,导致了这种不公平的交易,那么有可能还存在故意隐瞒欺诈问题。如果行使撤销权的期限已过,购房者还可以通过诉讼途径追究商品房出售方的违约责任,要求赔偿办理商品房不动产权证产生的损失,其中就包括补缴土地出让金的费用。

  12月11日,肖先生收到了萍乡市房产管理局的公开回复。回复中称,当年东门小区的销售价格明显低于同期全市住宅房屋均价,售价是没含土地出让金费用的;并且当年销售房屋时,经营公司在该小区住房销售现场和项目工地及时地把该小区的基本情况予以了张贴公示,售房合同上也没有对土地性质进行约定,但约定了办证的一切费由购房者承担。

  萍乡市房产管理局在回复中表示,小区住户如需办理划拨性质的权证,将督促经营公司尽快予以办理。

广东11选5  文/图 吴强 记者戴平华


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